同じ不動産詐欺事件で不動産会社は責任あり、司法書士は責任なし――本人確認・調査義務の境界

不動産詐欺によって買主が2000万円を超える代金を支払い、所有権移転登記まで受けたにもかかわらず、後に土地を返還することになった。

このような事件が起きれば、

「登記を担当した司法書士にも責任があるのではないか」

と思う方は多いでしょう。

 

しかし、今回取り上げる那覇地方裁判所平成13年12月26日判決では、同じ不動産詐欺事件について、

不動産仲介会社には2081万6092円の損害賠償責任を認める一方、登記を担当した司法書士に対する損害賠償請求は棄却しました。

 

なぜ、同じ取引に関係した二つの専門家について、裁判所の結論が分かれたのでしょうか。

この判決を読むと、専門家の責任は単に、

「詐欺を見抜けたか」
「結果として被害を防げたか」

だけで決まるものではないことが分かります。

重要なのは、

その専門家がいつ取引に関与し、その時点で何を知り、どのような事情に接し、そこで何を確認することが求められていたのか

という点です。

今回は、司法書士の本人確認・調査義務の範囲を考えるうえで非常に興味深い判例を紹介します。

 

詐欺グループは、まず会社の商業登記を書き換えた

問題となった土地は、合資会社Cが所有していました。

DとEは、この会社が実質的に休眠状態にあることを利用し、会社に無断で土地を売却して代金を取得しようと企てました。

そこで最初に行ったのが、会社の商業登記の変更です。

DとEは、後に被告となる司法書士Bとは別の司法書士Fに対し、虚偽の事実を伝えました。

 

その結果、

• Eが合資会社Cの無限責任社員として入社した
• Eが代表社員に選任された
• 会社の本店所在地が移転した

という内容の変更登記がされました。

 

つまり、後から司法書士Bが事件に関与した時点では、

商業登記簿を見る限り、Eは合資会社Cの正式な代表社員として登記されていた

のです。

 

ここが、この事件を理解する重要な出発点です。

司法書士Bが、自ら虚偽の代表者登記を作ったわけではありません。

Bが仕事を受けた時には、既に商業登記簿そのものが不実の状態になっていました。

 

司法書士への依頼は「飛び込み」だった

司法書士BとDには、それまで面識がありませんでした。

Dは、Eが入院していた病院の近くにBの司法書士事務所があったことから、いわゆる飛び込みでBを訪れました。

最初の依頼は、土地を担保にした借入れに伴う抵当権設定登記でした。

しかも、土地の登記済権利証がありませんでした。

Dは「紛失した」と説明し、当時の制度である保証書の作成も依頼しました。

 

今から見ると、

• 初対面の人物からの依頼
• 登記済権利証がない
• 会社所有の不動産
• 会社代表者は入院中

という事情があります。

 

しかし、司法書士Bは、Dから書類を受け取っただけで手続を進めたわけではありません。

 

司法書士は入院先まで本人確認に行っていた

判決によれば、司法書士Bは、本件土地の不動産登記簿と合資会社Cの商業登記簿を確認しました。

商業登記簿上、Eは同社の無限責任社員であり、代表社員として登記されていました。

さらにBは、入院していたE本人のところまで出向いています。

そこで、

• 金銭を借り入れる意思
• 土地に抵当権を設定する意思
• 登記済権利証を紛失したという事情

を確認し、市町村が発行した身分証明書によってE本人であることも確認しました。

 

その後、Bの事務所にD、仲介会社代表者、E、貸金業者らが集まり、必要書類を作成するとともに融資が実行されました。

Bは保証書を作成し、抵当権設定登記を行いました。

さらに数か月後、この土地が買主へ売却されることになります。

 

売買のときも、当事者が司法書士事務所に集まっていた

土地の売買代金は2178万8000円でした。

 

売買当日には、

• 売主側のE
• 買主とその妻
• 仲介会社代表者
• D
• 貸金業者

らが司法書士Bの事務所に集まりました。

 

買主から売買代金が支払われ、その代金によって先に設定されていた抵当権の被担保債権を弁済し、抵当権を解除することになりました。

そのうえでBは、売買当事者であるEと買主が同席する中で意思を確認し、所有権移転登記を申請しました。

 

ところが、その後、本当の所有者である合資会社Cから土地の返還と所有権移転登記の抹消を求める訴訟を起こされます。

買主は裁判上の和解によって土地を返還し、所有権移転登記も抹消することになりました。

そこで買主は、不動産仲介会社と司法書士Bの双方に対して損害賠償を求めました。

 

買主の主張①「他の社員や旧所在地まで確認すべきだった」

買主側はまず、不動産登記簿と商業登記簿で会社の本店所在地が違っていたことを問題にしました。

司法書士Bは、その違いを認識していました。

そこで買主は、

「合資会社Cの他の社員や旧所在地に問い合わせていれば、Eが真の代表者ではないことが分かったはずだ」

と主張しました。

 

しかし、裁判所はこの主張を認めませんでした。

裁判所は、不動産登記簿上の本店所在地と商業登記簿上の所在地が異なっている場合、

登記上の代表者にその点を確認し、登記名義人の表示変更登記を行えば、司法書士としての注意義務を履行したと評価できる

としました。

そして、それ以上に旧所在地などへ問い合わせることまでは必要ないと判断しました。

ここには、司法書士の調査義務には一定の範囲があるという考え方が表れています。

 

買主の主張②「司法書士会の詐欺容疑者リストを見れば分かった」

この事件でもっとも特徴的なのが、この点です。

司法書士会は平成4年3月、会員への注意喚起のため、新聞報道された不動産詐欺容疑者を多数掲載した部外秘の参考資料を配布していました。

そして、Dはそのリストに掲載されていました。

しかも司法書士Bは、その資料自体を事務所に保管していました。

しかし、Dが掲載されていることには気付いていませんでした。

 

買主側からすれば、

「そのリストを見ていれば、詐欺を防げたではないか」

ということになります。

 

実際、裁判所も、司法書士Bが初対面の依頼者や関係者について常にこのリストを参照する慎重な対応を取っていれば、

本件詐欺を未然に防げた可能性がある

という趣旨のことまで述べています。

 

それでも裁判所は、Bの注意義務違反を否定しました。

なぜでしょうか。

 

「見ていれば防げた」と「見る義務があった」は別

裁判所が重視した事情は次のようなものでした。

このリストには、Dだけでなく多数の詐欺容疑者が掲載されていました。

写真はありません。

記載されていたのは氏名、年齢、住所、職業、容疑内容などでした。

しかも、この資料は本件取引の6年以上前に一度配布されたもので、定期的に更新されて配布される性質のものではありませんでした。

他の司法書士が、日常業務でどの程度この資料を利用していたのかも分かりませんでした。

さらに、D自身は土地売買や融資の契約当事者ではありません。

そして、司法書士Bが確認した合資会社Cの商業登記簿自体には、特に疑いを差し挟む事情がありませんでした。

 

こうした事情を総合して、裁判所は、

司法書士が常にこのリストを参照して仕事をしなければならないとまではいえない

と判断しました。

 

この部分は、司法書士の注意義務を考えるうえで非常に重要です。

後から事件を振り返れば、

「あの資料を見ていれば防げた」
「あそこに電話していれば分かった」

という方法はいくつも考えられます。

しかし、

結果的にその調査をすれば詐欺を防げたことと、その時点で司法書士にその調査をする法的義務があったことは、同じではありません。

これは判決文そのものの表現ではありませんが、この判決から読み取れる重要な実務上のポイントだと思います。

 

買主の主張③「権利証がないのに保証書を作ったのは問題ではないか」

買主はさらに、

登記済権利証がないにもかかわらず、司法書士BがEを登記義務者だと判断して保証書を作成したことにも過失がある

と主張しました。

当時の保証書制度では、登記済権利証が提出できない場合に、一定の方法で登記義務者本人であることを保証する仕組みがありました。

買主側は、専門家である司法書士が保証書を作成する以上、より重い注意義務があると主張したのです。

しかし、この点についても裁判所は司法書士の責任を否定しました。

Eは、真実の代表者ではなかったものの、

商業登記簿上は合資会社Cの代表社員でした。

そしてB自身もEと直接面談し、本人確認を行っていました。

さらに、BはEを代表社員として登記した不実の商業登記を作り出す過程には一切関与していませんでした。

このため裁判所は、BがEを合資会社Cの代表者として登記義務者であると判断し、保証書を作成したことについても過失はないと判断しました。

 

裁判所は「司法書士として果たすべき義務を履行した」と判断

裁判所は最終的に、司法書士Bについて、

• 不動産登記簿を確認した
• 商業登記簿を確認した
• 登記上の代表社員Eと直接面談した
• 市町村発行の身分証明書で本人確認した
• 抵当権設定について意思確認した
• 売買時にも当事者双方が同席する中で意思確認した

という事情を踏まえ、

「司法書士として果たすべき義務を履行している」

と評価しました。

その結果、司法書士Bに対する損害賠償請求は棄却されました。

 

一方、不動産仲介会社には2000万円を超える責任が認められた

ところが、同じ事件で不動産仲介会社については全く違う結論となりました。

仲介会社Aの代表者Iは、Dと10年来の知人でした。

Dから土地売却の仲介を頼まれた当初、Iが合資会社Cの商業登記簿を確認すると、Dは会社役員ではありませんでした。

登記を見る限り、Dは会社とは関係のない人物です。

しかも判決によれば、I自身、

「Dが勝手に会社登記を変更するのではないか」

という懸念を抱いていました。

これは、司法書士Bが事件に関与した時点とは大きく違います。

 

仲介会社は、登記変更前から事情を知っていた

Iは疑問を持ちながらも、

「合法的に社員を変更してから仲介を頼む」

というDの説明を信じました。

そして、合資会社Cの事務所移転費用や役員変更登記手続費用などとして、Dに合計約230万円を貸し付けています。

 

その後、Eが代表社員として登記されると、Iは、

• 土地を担保にした融資の斡旋
• 土地上への広告看板の設置
• 新聞広告
• 買主との交渉
• 土地は合資会社C所有であり売買に問題がないとの説明
• 売買契約への立会い

など、土地売却に積極的に関与しました。

 

さらに仲介手数料も受け取っています。

裁判所は、このような経緯から、仲介会社AがD及びEの詐欺行為に結果として関与したものと評価しました。

そして、

売主が真の所有者であることを確認すべき仲介業者としての注意義務違反があった

として、不法行為責任を認めました。

 

同じ事件なのに、なぜ責任が分かれたのか

この判決で最も注目したいのはここです。

司法書士Bと不動産仲介会社Aは、最終的には同じ土地取引に関係しています。

しかし、両者が持っていた情報は同じではありませんでした。

 

司法書士Bが事件に関与した時点では、

商業登記上、Eは既に代表社員になっていました。

Bは、その商業登記を作った人物ではありません。

そしてB自身は、

• 登記簿を確認
• E本人と直接面談
• 身分証明書で本人確認
• 抵当権設定について意思確認
• 売買時にも意思確認

を行っています。

 

これに対して仲介会社代表者Iは、商業登記が変更される前から関与していました。

Iは、

• Dが会社役員ではないこと
• Dと会社との関係が登記上確認できないこと
• Dが勝手に会社登記を変更する可能性

まで認識していました。

そのうえで登記変更の費用を貸し、変更後の土地売却を積極的に進めています。

 

つまり、

同じ詐欺事件でも、それぞれがいつから関与し、何を知っていたのかが大きく違った

のです。

 

専門家の責任は、

「その事件に関与していたか」

だけで決まるものではありません。

その人がどの段階から関与し、どの情報を持ち、その状況でどのような確認をすることが求められていたのか。

それによって注意義務の内容も変わります。

 

別の司法書士が虚偽の商業登記を担当していた

ここでもう一つ注意が必要です。

Eを合資会社Cの代表社員として登記した商業登記を担当したのは、被告となった司法書士Bではなく、別の司法書士Fでした。

判決では、Fについて、Eの意向を確認した一方、他の社員とは面識がなく、その意向を確認しないまま総社員同意書等を作成し、変更登記手続を進めたという経過が認定されています。

 

また、買主は本件訴訟提起後に、司法書士Fから300万円の支払を受けています。

ただし、本判決で争われたのは司法書士Bと仲介会社Aの責任です。

司法書士Fの不法行為責任について、この裁判所が判断したわけではありません。

したがって、Fについて、

「過失があった」
「責任を認めて300万円を支払った」

とまで断定することはできません。

 

判決から分かるのは、虚偽の商業登記を担当した司法書士と、後に不動産登記を担当して責任を問われた司法書士は別人だったということです。

 

この判決は、現在の「本人確認情報」の判例ではない

もう一つ重要な注意があります。

この事件の取引は平成10年です。

当時は、登記済権利証を提出できない場合に「保証書」を利用する制度がありました。

現在の不動産登記制度では、この保証書制度はなく、資格者代理人による本人確認情報など別の制度が設けられています。

したがって、

この判決で司法書士の責任が否定されたから、現在の本人確認情報でも同じ程度の確認をすれば必ず十分である

ということにはなりません。

制度も時代も異なります。

それでも、この判決が現在の実務を考えるうえで参考になる点があります。

それは、

司法書士の調査義務は、事故が発生したという結果から無限定に広げられるものではない

という点です。

 

東京の地面師事件では、反対に司法書士の責任が認められた

以前、このブログでは、東京の地面師事件について、司法書士の責任が一審では否定され、高裁では認められた判例を3回にわたって紹介しました。

あの事件でも司法書士は、

• 売主役本人と面談
• 運転免許証等の確認
• 印鑑証明書等の確認
• 売却事情の聴取

などを行っていました。

それでも東京高裁は司法書士の責任を認めました。

 

なぜでしょうか。

 

東京の事件では、本人確認書類そのものだけでなく、取引の中に、

• 会社を「休眠会社」と説明していたこと
• 法人所有不動産の売買代金を代表者個人名義口座へ送金させたこと
• 残代金の確認前に登記書類を渡したこと
• 登記識別情報を紛失したとの説明
• その他複数の不自然な事情

が重なっていました。

高裁は、それらを司法書士が業務の過程で認識していたことを重視し、通常の本人確認だけでは足りず、追加調査が必要だったと判断しました。

 

一方、今回の那覇地裁事件では、

• 商業登記上Eは代表社員だった
• BはE本人と面談した
• 身分証明書で本人確認した
• 意思確認もした
• Bは不実の商業登記作成に関与していなかった
• 商業登記そのものに具体的な疑いを持つ事情が認められなかった

という違いがあります。

 

もちろん、二つの事件は時代も制度も異なりますので、単純に同じ基準で比較することはできません。

それでも、両事件を並べてみると、

通常の確認で足りる場面と、具体的な不審事情が積み重なって追加確認が必要になる場面との違い

を考える参考になります。

 

「もっと調べれば分かった」は、どこまで通用するのか

専門家の責任を後から検討するとき、非常に難しいのがこの問題です。

事件が起きた後なら、

「あそこに電話すれば分かった」
「もう一人に確認すれば分かった」
「あの資料を見れば分かった」

と言うことができます。

 

今回の事件でも、司法書士会の詐欺容疑者リストを確認していれば、詐欺を防げた可能性がありました。

裁判所自身もその可能性には触れています。

しかし、裁判所はそれだけでは司法書士の注意義務違反とはしませんでした。

ここには、

「最善の行動は何だったか」という問題と、「法律上そこまで行う義務があったか」という問題は別である

という重要な違いがあります。

 

専門家に無限定な調査義務を課せば、結果的にはほとんどすべての事故について、

「もっと何かできたはずだ」

という結論になってしまいます。

 

一方で、目の前に具体的な不審事情が現れているのに、それを無視して形式的な確認だけをすればよいということでもありません。

 

この境界をどこに引くのか。

司法書士の本人確認をめぐる判例の難しさは、まさにそこにあります。

 

同じ取引でも、専門家ごとに「見えている景色」は違う

今回の判決で、司法書士と不動産仲介会社の結論が分かれたことは象徴的です。

司法書士には司法書士の立場があります。

不動産仲介会社には仲介会社としての立場があります。

それぞれ、

• 依頼された業務
• 取引への関与時期
• 入手した情報
• 専門家として期待される役割

が違います。

そのため、同じ事件に関係した専門家であっても、同じ注意義務を負うとは限りません。

今回の仲介会社は、商業登記が変更される前からDと会社との関係に疑問を持つ材料を持っていました。

司法書士Bが入ってきた時には、既に商業登記上の代表社員はEになっていました。

両者には、最初から同じ景色が見えていたわけではなかったのです。

この違いを考えず、

「詐欺を防げなかったのだから専門家は全員責任を負う」

と考えることも、

逆に、

「登記簿と本人確認書類さえ見れば司法書士は常に責任を負わない」

と考えることも適切ではありません。

 

まとめ――司法書士はどこまで確認すべきなのか

那覇地裁平成13年12月26日判決では、不動産詐欺によって買主が大きな損害を受けたにもかかわらず、登記を担当した司法書士の損害賠償責任は否定されました。

司法書士は、

• 不動産登記簿
• 商業登記簿
• 代表社員本人との面談
• 身分証明書による本人確認
• 抵当権設定の意思確認
• 売買時の当事者双方の意思確認

を行っていました。

一方、旧所在地や他の社員への問い合わせ、6年以上前に司法書士会から配布された詐欺容疑者リストの常時照合まで行う義務はないと判断されました。

これに対して不動産仲介会社は、商業登記が変更される前からDと会社との関係に疑問を持つ事情を知りながら、その後の会社登記変更や土地売却に深く関与したとして責任を認められました。

この判決から分かるのは、

事故が起きたという結果だけで、司法書士の過失が決まるわけではない

ということです。

その時点でどのような情報があり、どのような不審事情を認識し、司法書士として何を確認したのか。

そして、その状況でさらに調査する必要があったのか。

そこまで検討して初めて、注意義務違反の有無を判断することになります。

一方で、具体的な不審事情が積み重なれば、通常の本人確認だけでは足りず、追加確認が必要となる場合もあります。

司法書士の本人確認業務は、

「この書類を見たから終わり」

という機械的なものではありません。

今ある情報から、通常の確認で進んでよいのか。それとも、さらに確認すべき事情があるのか。

その判断も含めて、不動産登記実務の重要な部分なのだと思います。

 

参考裁判例

那覇地方裁判所平成13年12月26日判決
平成12年（ワ）第384号
損害賠償請求事件
※本件は旧「保証書制度」の時代の裁判例です。現在の資格者代理人による本人確認情報制度とは異なるため、現在の本人確認実務に判決の結論をそのまま当てはめることはできません。

 

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