検索用情報の同時申出｜所有権移転登記の対象者・添付情報・国籍等・補正の実務

令和8年（2026年）10月5日から、不動産登記の検索用情報に「国籍等」が追加されました。

所有権移転登記等の申請時には、日本人・外国人を問わず、国籍等を含む検索用情報を申し出る仕組みになっています。

 

しかし、実際の登記申請では、国籍の証明以外にも確認すべき問題があります。

 

例えば、相続登記で複数の相続人が所有権登記名義人となる場合、全員について検索用情報を申し出る必要があるのでしょうか。

以前に検索用情報を申し出たことがある人が、別の不動産を取得した場合には、もう一度申し出るのでしょうか。

また、住民票に氏名の振り仮名が記載されていない場合や、古い戸籍の附票に出生年月日が記載されていない場合はどうなるのでしょうか。

検索用情報に不備があり、補正されなかったときに、所有権移転登記そのものが却下されるのかという問題もあります。

これらについては、不動産登記規則158条の39だけでなく、法務省の施行通達や質疑事項集に具体的な取扱いが示されています。

 

前回は「国籍等を何で証明するのか」を取り上げました。今回はその続編として、所有権移転登記等と同時に行う検索用情報の申出について、登記申請の実務に沿って詳しく整理します。

 

1．検索用情報同時申出とは何か――所有権移転登記等との関係

1-1．検索用情報は登記申請情報の一部として申し出る

令和7年4月21日から、一定の所有権の登記を申請する際に、所有権登記名義人となる自然人について、氏名の振り仮名や出生年月日等の検索用情報を申し出る制度が始まりました。

その後、令和8年10月5日から「国籍等」が追加され、海外居住者も対象となりました。

 

検索用情報同時申出の根拠は、不動産登記規則158条の39です。

同条1項は、所有権保存登記や所有権移転登記等を申請する場合、所有権登記名義人となる者の検索用情報を、その登記の申請情報の内容として申し出るものとすると規定しています。

つまり、所有権移転登記等とは別に、検索用情報の申出書を作成して提出する仕組みではありません。

対象となる登記の申請書に、検索用情報を併せて記載する方法によります。

 

1-2．申し出る検索用情報は6種類

令和8年10月5日以降、申し出る検索用情報は次の6種類です。

 

事項	内容
① 氏名	所有権登記名義人となる者の氏名
② 氏名の振り仮名等	氏名の振り仮名。 日本国籍を有しない者については、 原則として氏名の表音をローマ字で表示したもの
③ 住所	所有権登記名義人となる者の住所
④ 出生の年月日	生年月日
⑤ 電子メールアドレス	本人のみが現に利用する電子メールアドレス。 所持していない場合にはその旨
⑥ 国籍等	国籍の属する国又は法令に規定された地域

 

なお、外国籍の方でも、通称名で登記する場合などには、ローマ字氏名ではなく、通称名とその振り仮名を申し出る取扱いが認められています。

この点は、令和8年9月16日現在の「検索用情報の申出に関する質疑事項集」問3・問3－2で示されています。

 

また、外国人であっても、住民票にローマ字氏名の記載がない場合には、氏名の振り仮名を申し出る取扱いがあります（令和7年3月3日付法務省民二第373号通達第2部第2の1(2)）。

 

したがって、「外国籍であれば必ずローマ字氏名を申し出る」と一律に考えることはできません。

これらの情報は、登記事項証明書にすべて表示されるわけではありません。

 

例えば、所有権登記名義人の氏名・住所は登記事項ですが、出生年月日、電子メールアドレス、国籍等は登記事項証明書に表示されません。

検索用情報は、登記記録とは別に、検索用情報管理ファイルで管理されます。

 

なお、令和8年4月1日から始まった住所等変更登記の義務化と、その負担軽減策であるスマート変更登記との関係については、既存の連載でも説明しています。

 

1-3．申出義務と登記申請の却下は別問題

不動産登記規則158条の39第1項は、検索用情報を「申し出るものとする」と定めています。

 

一方、法務省の質疑事項集では、申出がされなかった場合や不備が補正されなかった場合でも、そのことだけを理由に所有権移転登記等を却下する取扱いにはなっていません。

検索用情報を申し出ることが求められていることと、その不備が所有権移転登記等の却下事由になることは別です。

この違いは第10章で詳しく取り上げます。

 

2．どのような登記で検索用情報同時申出が必要になるのか

不動産登記規則158条の39第1項は、同時申出の対象となる登記を限定しています。

所有権に関係する登記であれば、何でも対象になるわけではありません。

 

2-1．所有権保存登記

所有権保存登記は、建物の新築などに伴い、初めて所有権の登記をする場合に行われます。

自然人が所有権保存登記の申請人となり、その登記によって所有権登記名義人となる場合には、検索用情報同時申出の対象となります。

 

例えば、新築建物について、所有者本人が所有権保存登記を申請する場合です。

ただし、後述するとおり、自然人が所有権登記名義人になるだけでなく、その人が登記の申請人であることが必要です。

 

2-2．所有権移転登記

売買、贈与、相続、遺贈等による所有権移転登記も対象です。

もっとも、登記原因が売買や相続であれば、登記名義人となる全員について必ず同時申出が行われるというわけではありません。

規則158条の39第1項は、所有権登記名義人となる者について、「これらの登記の申請人である場合に限る」と定めているからです。

したがって、登記原因だけで判断するのではなく、誰が所有権登記名義人となり、誰が登記の申請人となるのかを確認する必要があります。

 

2-3．合体による登記等

合体による登記等についても、一定の場合には検索用情報同時申出の対象となります。

ただし、すべての合体による登記等が対象なのではありません。

不動産登記規則158条の39第1項は、不動産登記法49条1項後段により、合体による登記等と併せて所有権の登記を申請する場合に限ると定めています。

したがって、合体による登記等という名称だけで同時申出の要否を判断することはできません。

併せて申請する所有権の登記があるかどうかを確認する必要があります。

 

2-4．所有権更正登記

所有権更正登記についても、検索用情報同時申出の対象となる場合があります。

ただし、規則158条の39第1項は、

「その登記によって所有権の登記名義人となる者があるときに限る」

としています。

 

例えば、所有権更正登記によって、新たにある自然人が所有権登記名義人となり、その人自身が登記の申請人となる場合には、同時申出の対象となります。

 

一方、既存の所有権登記名義人の表示を単に訂正する場合など、新たに所有権登記名義人となる者がいない場合は、この規定による同時申出の対象にはなりません。

 

ここでも、登記の名称だけでなく、その登記によって誰が新たに所有権登記名義人となるのかが重要です。

 

2-5．住所変更登記・氏名変更登記は対象外

今回の連載との関係で、特に確認しておきたい点です。

所有権登記名義人の住所変更登記や氏名変更登記は、検索用情報同時申出の対象ではありません。

住所又は氏名についての更正登記も同様です。

 

例えば、既に不動産を所有している人が、住所変更登記を申請する際に、併せて検索用情報を申し出たいと考えたとします。

この場合、住所変更登記の申請情報に検索用情報を記載することで、規則158条の39の同時申出を行うことはできません。

検索用情報を申し出る場合は、規則158条の40による検索用情報単独申出を検討することになります。

単独申出は、住所変更登記等とは独立した手続です。

 

同時申出の対象となる登記の整理

 

登記の種類	同時申出の対象	条件・注意点
所有権保存登記	対象	自然人が登記名義人となり、 かつ申請人であること
所有権移転登記	対象	売買・贈与・相続等。 申請人要件に注意
合体による登記等	条件付きで対象	法49条1項後段による所有権の登記 を併せて申請する場合
所有権更正登記	条件付きで対象	新たに所有権登記名義人となる者 がいる場合
住所変更登記	対象外	必要に応じて単独申出を検討
氏名変更登記	対象外	同上
住所・氏名の更正登記	対象外	同上
抵当権設定登記等	対象外	規則158条の39に掲げる登記ではない

 

3．誰について検索用情報を申し出るのか――最も重要な申請人要件

今回の同時申出を理解するうえで、特に重要なのが「申請人」という要件です。

不動産登記規則158条の39第1項は、検索用情報を申し出る対象者を、所有権登記名義人となる者のうち、その登記の申請人である者に限定しています。

したがって、次の二つを両方満たす必要があります。

 

１．自然人である所有権登記名義人となる者であること

２．当該登記の申請人であること

 

この区別は、売買だけでなく相続登記でも重要です。

 

3-1．自然人は対象、法人は対象外

検索用情報同時申出の対象となるのは自然人です。

法人が所有権登記名義人となる場合には、規則158条の39による同時申出の対象とはなりません。

 

例えば、個人が土地を取得する場合は対象となりますが、株式会社が土地を取得する場合には、会社について検索用情報同時申出をする必要はありません。

外国法人も同様です。

なお、外国法人の登記では設立準拠法国等の情報が問題になりますが、これは自然人の「国籍等」を検索用情報として申し出る制度とは別のものです。

 

3-2．海外居住者も同時申出の対象

令和8年10月5日の改正により、海外に住所がある自然人も検索用情報同時申出の対象となりました。

したがって、日本国内に住む日本人や外国人だけでなく、海外在住の日本人・外国人についても、対象となる所有権の登記を申請する場合には検索用情報を申し出ることになります。

 

ただし、検索用情報の申出対象になることと、登記官による職権の住所等変更登記、いわゆるスマート変更登記の対象になることは別です。

海外居住者とスマート変更登記の関係は、第4回で詳しく取り上げます。

 

3-3．代位申請では、被代位者について同時申出できない

例えば、債権者が債務者に代位して相続登記を申請する場合を考えます。

登記の結果、債務者が所有権登記名義人となることがあります。

 

しかし、この場合、登記申請をするのは代位者である債権者です。

登記名義人となる債務者自身が登記の申請人となるわけではありません。

したがって、登記名義人となる債務者について、検索用情報同時申出をすることはできません。

 

この点は、令和8年10月29日更新の法務省「検索用情報の申出について」でも、代位者等による申請を例として説明されています。

なお、代位登記の完了後、登記名義人本人が検索用情報を申し出たい場合には、単独申出を利用することができます。

 

3-4．既に死亡した人が登記名義人となる場合

令和8年9月16日現在の「検索用情報の申出に関する質疑事項集」問10－3では、既に死亡した人が所有権登記名義人となる所有権移転登記について、検索用情報同時申出ができるかが問題になっています。

同問は、死亡者が登記の申請人ではないことから、同時申出をすることはできないとの理解を肯定しています。

 

例えば、数次相続等に伴い、既に死亡した人の名義への所有権移転登記を申請する場合です。

その人が自然人であり、登記の結果として所有権登記名義人となるとしても、既に死亡している以上、その人自身が登記の申請人となることはありません。

したがって、同時申出の対象にはなりません。

ここでも、登記名義人になることと、登記の申請人になることは別であるという規則の要件が重要になります。

 

3-5．相続人の一部が法定相続分による登記を申請する場合

相続登記では、複数の相続人が登記名義人となる場合があります。

 

例えば、相続人がA・B・Cの3名で、法定相続分による相続登記を申請する場合です。

A・B・C全員が登記の申請人となる場合と、Aだけが登記を申請する場合とでは、検索用情報同時申出の対象者を区別する必要があります。

規則158条の39第1項は、同時申出の対象者を「登記の申請人である場合」に限定しているからです。

したがって、Aだけが申請人となる場合、B・Cが登記名義人になるという理由だけで、その2名について当然に同時申出を行うことにはなりません。

 

他方、A・B・Cがいずれも申請人となる場合には、それぞれについて同時申出の要否を確認することになります。

ただし、実際の登記では、法定相続分による申請、代理申請、申請人の構成等によって、誰が申請人となるのかを正確に確認する必要があります。

単に相続人が何名いるか、あるいは登記申請書に何名の氏名が記載されているかだけで判断するのではなく、申請人として手続を行っている者が誰であるかを確認することが重要です。

 

3-6．司法書士が代理申請する場合

司法書士が所有権移転登記を代理申請する場合でも、検索用情報を申し出る対象者は、所有権登記名義人となる本人です。

司法書士が登記申請書を作成し、オンラインで送信しているからといって、司法書士自身が登記の申請人になるわけではありません。

司法書士は申請代理人です。

したがって、検索用情報として提供するのは、申請代理人の生年月日や国籍等ではなく、所有権登記名義人となる申請人本人の情報です。

この点は当然のようですが、次の委任状の問題と併せて確認しておく必要があります。

 

申請人要件の確認表

 

場面	同時申出の取扱い
個人の買主本人が所有権移転登記の申請人	対象
個人の買主が司法書士に登記申請を委任	買主本人について対象
株式会社が買主	法人については対象外
海外在住の個人が買主	対象
債権者が代位して登記申請	登記名義人となる被代位者については対象外
既に死亡した人が登記名義人となる	死亡者については対象外
複数の相続人のうち一部だけが申請人	申請人となる者について判定。 他の相続人を当然に含めない

 

4．過去に検索用情報を申し出ていても、再度申し出る必要があるのか

一度検索用情報を申し出れば、その後は申出が不要になるのでしょうか。

結論として、そうではありません。

 

令和8年9月16日現在の検索用情報Q&A問9・10・10－2は、過去に申出をした人についても、新たに同時申出を行う必要がある場合を明確にしています。

 

4-1．別の不動産を取得した場合

例えば、Aが甲土地を購入し、検索用情報を申し出たとします。

その後、Aが乙土地を購入した場合、乙土地の所有権移転登記でも検索用情報同時申出を行う必要があります。

検索用情報Q&A問9は、この理解を肯定しています。

以前に検索用情報を申し出たことがあるというだけで、別の不動産について同時申出が不要になるわけではありません。

 

4-2．同じ不動産の共有持分を追加取得した場合

次に、Aが甲土地の2分の1の共有持分を所有しており、その際に検索用情報を申し出た場合を考えます。

その後、Aが別の共有者Bの持分を取得した場合、改めて検索用情報同時申出が必要になるのでしょうか。

検索用情報Q&A問10は、必要であるとしています。

つまり、同じ不動産について既に検索用情報を申し出たことがある場合でも、他の共有者の持分を取得する所有権移転登記では、再び同時申出をすることになります。

 

4-3．連件申請で持分を数回取得する場合

さらに、同一人が同じ不動産の持分を数次にわたって取得し、連件申請する場合も問題になります。

例えば、AがBの持分について所有権移転登記を申請し、続けてCの持分についても所有権移転登記を申請する場合です。

検索用情報Q&A問10－2は、1申請ごとに検索用情報同時申出をする必要があるとしています。

連件申請だから一度の申出で済むわけではありません。

この取扱いは、実際の申請書作成で重要です。

 

4-4．なぜ再申出が必要なのか

検索用情報管理ファイルには、氏名や住所、生年月日等だけでなく、所有権登記名義人として記録されている登記記録を特定するために必要な事項も記録されます。

したがって、検索用情報の申出は、単に本人の個人情報を一度登録すれば終わるという仕組みではありません。

新たに所有権の登記を申請する場面ごとに、規則158条の39第1項が適用されることになります。

これは、規則と質疑事項集を踏まえた制度構造上の理解です。

実務上は、過去の申出履歴を理由に同時申出を省略せず、今回申請する登記が規則158条の39の対象かどうかで判断する必要があります。

 

5．同時申出で申し出る情報と、証明しなければならない情報は異なる

検索用情報同時申出では、6種類の検索用情報を申し出ます。

しかし、6種類すべてについて、それぞれ独立した証明書を提出しなければならないわけではありません。

 

不動産登記規則158条の39第2項は、同条1項のうち、次の事項を証する情報の提供を求めています。

 

・ 第2号：氏名の振り仮名又はローマ字氏名

・ 第4号：出生の年月日

・ 第6号：国籍等

 

これらについて、市町村長その他の公務員が職務上作成した情報、又はそのような情報がない場合にはこれに代わるべき情報を提供することになります。

 

5-1．検索用情報と添付情報を分けて考える

例えば、日本人の買主が所有権移転登記を申請する場合を考えます。

買主の氏名、住所、生年月日、氏名の振り仮名、メールアドレス、国籍等を申請情報として提供します。

そのうえで、氏名の振り仮名・生年月日・国籍等については、規則に従って証明情報の提供要否を検討します。

 

ただし、既に登記申請で提供する住民票の写し等を、検索用情報の証明にも兼用できる場合があります。

したがって、「国籍等が追加されたから、必ず国籍専用の証明書をもう1通取得する」ということにはなりません。

 

なお、外国人についてローマ字氏名を申し出る場合、令和7年3月3日付民二373号通達第2部第2の2は、その申出を不動産登記規則158条の31第1項によるローマ字氏名併記の申出としても取り扱うことを示しています。

したがって、外国人の氏名に関する検索用情報には、単なる本人確認のための情報にとどまらず、登記記録へのローマ字氏名併記と関係する側面もあります。

 

5-2．国籍等を証する情報

国籍等を証する情報については、前回の記事で詳しく説明しました。

代表例として、日本人については本籍地記載の住民票や戸籍の附票の写し、外国人については国籍・地域が記載された住民票、旅券・在留カード等の写しが挙げられます。

また、日本人の本籍欄が「省略」と表示された住民票の取扱いや、旅券等の写しに対する申出人本人の原本相違証明など、実務上の例外があります。

これらは第1回の記事を参照してください。

今回の第2回では、主として氏名の振り仮名・出生年月日を証する情報と、同時申出の手続を研究します。

 

6．氏名の振り仮名・出生年月日は何で証明するのか

令和7年3月3日付法務省民二第373号通達では、氏名の振り仮名又はローマ字氏名、出生の年月日を証する情報について、「出生の年月日等を証する情報」という表現が用いられています。

これは、同時申出をする際の重要な添付情報です。

 

6-1．住民票の写しを住所証明情報と兼用できる

373号通達では、「出生の年月日等を証する情報」は、基本的に登記申請の添付情報として提供される住所証明情報と兼ねることができるとされています。

 

例えば、買主の住所を証明するために提出した住民票の写しに、氏名、住所、出生年月日等が記載されている場合です。

この場合、既に提出する住民票を出生の年月日等を証する情報として利用できるため、別途住民票を取得する必要はありません。

ただし、住所証明情報であれば、どのような書類でも当然に出生の年月日等を証する情報になるわけではありません。

特に注意したいのが、氏名の振り仮名と出生年月日の記載の有無です。

 

6-2．住民票に振り仮名が記載されていない場合

令和7年3月3日付民二373号通達は、住所証明情報として提供された住民票の写し等に、氏名の振り仮名が記載又は記録されていない場合について、便宜的な取扱いを示しています。

氏名の振り仮名の記載がない場合でも、これを出生の年月日等を証する情報として取り扱って差し支えないとされています。

 

さらに、令和8年9月16日現在の検索用情報Q&A問15では、出生の年月日等を証する情報に振り仮名の記載がない場合、特段の疑義がない限り、申請情報に記載された氏名の振り仮名のとおり検索用情報管理ファイルに記録して差し支えないとされています。

したがって、住民票に振り仮名の記載がないという理由だけで、必ず別の証明書を取得しなければならないわけではありません。

 

もっとも、これは氏名の振り仮名についての取扱いです。

出生年月日自体の記載がない場合まで、同じように取り扱うことはできません。

この違いは重要です。

 

6-3．古い戸籍の附票には出生年月日が記載されていない場合がある

今回、実務上特に注意しておきたいのが、古い戸籍の附票です。

 

検索用情報Q&A問13は、出生の年月日が記載されていない書類は、出生の年月日等を証する情報として認められないとしています。

そして、戸籍の附票については、令和4年1月11日から出生年月日が記載事項として追加されたことが説明されています。

そのため、それ以前の戸籍の附票が住所証明情報として提供された場合には、別途、出生年月日が記載された住民票の写し等を提供する必要があるとされています。

 

例えば、過去の住所移転の経過を証明するため、古い戸籍の附票を使用する場合です。

その附票によって住所の変更履歴を確認できても、出生年月日が記載されていなければ、検索用情報として申し出た出生年月日を証明することはできません。

住所証明情報として適格であることと、出生の年月日等を証する情報として適格であることは別です。

 

一方、氏名の振り仮名については、前述のように記載がない場合の便宜的な取扱いが認められています。

つまり、振り仮名の記載がないことと、出生年月日の記載がないことでは、取扱いが異なります。

この違いは、実際の相続登記や過去の住所移転を伴う登記申請で意識しておきたいところです。

 

なお、出生年月日を証明する情報が不足する場合、検索用情報Q&A問18は、登記官が補正を求める取扱いを示しています。

そのうえで、登記官が定めた相当の期間内に補正されなかった場合には、申請書の余白にその旨を記載し、検索用情報の申出がされなかった場合と同様に登記を実行することとされています。

出生年月日を証明できないことだけを理由に、当然に所有権移転登記を却下するわけではありません。

ただし、この取扱いは登記申請自体に必要な住所証明情報等に不備がある場合まで許容するものではありません。

 

6-4．申出内容と証明情報の表記に違いがある場合

検索用情報として申し出た内容と、出生の年月日等を証する情報の記載に表記揺れ等がある場合も問題になります。

検索用情報Q&A問14は、こうした場合について、不動産登記事務取扱手続準則36条4項の例により、補正の対象とすることなく、出生の年月日等を証する情報の内容のとおり記録する取扱いを肯定しています。

 

ただし、これは単なる表記揺れ等についての取扱いです。

申出人の同一性や情報の正確性に疑義がある場合まで、補正を不要とする趣旨ではありません。

 

また、検索用情報Q&A問15は、住民票に記載された振り仮名と申請情報の振り仮名に一部不一致があった場合、住基ネットへの定期的な照会結果に基づき更正する取扱いにも言及しています。

 

したがって、氏名の振り仮名については、申請時にすべての表記の違いを機械的に補正させるのではなく、通達・Q&Aに従った取扱いが予定されています。

 

6-5．住民票コードを提供した場合の添付省略

登記申請で住所を証する情報の提供に代えて住民票コードを提供する場合があります。

不動産登記規則36条4項に基づく取扱いです。

この場合、出生の年月日等を証する情報として、別途住民票の写し等を提供する必要があるのでしょうか。

検索用情報Q&A問17は、別途提供する必要はないとしています。

したがって、住所証明情報に代えて住民票コードを提供した場合には、出生の年月日等を証する住民票の写し等を追加する必要はありません。

 

ただし、国籍等を証する情報については、別の問題です。

令和8年9月4日付民二872号通達及び国籍等Q&A問16によれば、住民票コードに基づいて登記官が住基ネット情報を確認し、日本国籍を有する者であることを把握できた場合には、別途国籍等を証する情報の提供は不要となります。

 

一方、日本以外の国籍等について申し出た場合には、具体的な国籍等を証する情報の提供が求められます。

 

このように、出生の年月日等を証する情報の省略と、国籍等を証する情報の省略では、根拠と条件が異なります。

 

6-6．添付情報欄に「出生の年月日等を証する情報」と記載する必要はあるか

実際の登記申請書を作成する際には、添付情報欄の記載も気になります。

 

例えば、買主の住民票の写しを住所証明情報として提出し、それを出生の年月日等を証する情報としても使用する場合です。

この場合、添付情報欄に「住所証明情報」と記載するほか、「出生の年月日等を証する情報」と重ねて記載する必要があるのでしょうか。

検索用情報Q&A問16は、基本的に住所証明情報と兼ねられることから、別途「出生の年月日等を証する情報」等と記載する必要はないとの理解を肯定しています。

したがって、住所証明情報として提出する住民票の写し等で兼用できる場合には、添付情報欄への重複記載は必要ありません。

 

ただし、この取扱いを、住所証明情報と兼用できない別の添付資料についてまで当然に一般化することはできません。

 

また、令和8年10月5日以降は国籍等を証する情報も必要となっているため、国籍等について別途資料を提供する場合には、その添付情報の表示も確認する必要があります。

 

7．電子証明書を利用すれば添付情報を省略できるのか

不動産登記規則158条の39第3項は、一定の電子証明書による添付情報の代替を認めています。

ただし、電子証明書を提供すれば、検索用情報に関するすべての証明資料が不要になるわけではありません。

 

7-1．電子証明書によって代替できる情報

規則158条の39第3項は、電子申請の申請人が、規則43条1項1号に掲げる一定の電子証明書を提供した場合について定めています。

電子証明書の提供によって代替できるのは、次の事項を証する情報です。

 

・ 氏名の振り仮名又はローマ字氏名

・ 出生の年月日

 

規則は、登記官がこれらの事項を確認できる電子証明書であることを条件としています。

 

もっとも、令和7年3月3日付民二373号通達第2部第2の3(3)は、提供された電子証明書に氏名の振り仮名の記録がない場合について、同3(1)と同様の取扱いをすることとしています。

したがって、電子証明書に振り仮名の記録がないという理由だけで、当然に別の証明書が必要になるわけではありません。

住民票の写し等に振り仮名の記載がない場合と同様に、申請情報に記載された振り仮名について特段の疑義がないかを確認する取扱いとなります。

 

一方、出生年月日については、このような振り仮名に関する便宜的取扱いをそのまま適用することはできません。

 

7-2．国籍等を証する情報は代替対象に含まれない

ここが令和8年10月5日の改正後に特に重要な部分です。

 

規則158条の39第3項が電子証明書による代替を認めているのは、同条1項2号及び4号の事項を証する情報です。

国籍等を証する情報（同条1項6号）は含まれていません。

したがって、一定の電子証明書を提供したという理由だけで、国籍等を証する情報まで省略できるわけではありません。

 

もっとも、住民票コードを利用して登記官が日本国籍を確認できる場合には、同条2項ただし書による別の添付省略が認められます。

この二つは根拠を区別する必要があります。

 

7-3．司法書士の電子証明書と申請人本人の電子証明書は異なる

もう一つ注意したいのが、電子申請における司法書士の電子証明書です。

司法書士がオンライン申請を行う場合、通常、申請代理人として司法書士の電子証明書を使用します。

 

しかし、規則158条の39第3項は、電子申請の申請人が、同項所定の電子証明書を提供した場合について定めています。

司法書士の電子証明書は、司法書士が申請代理人として電子申請を行うためのものです。

その証明書によって、買主本人の氏名の振り仮名や出生年月日が当然に証明されるわけではありません。

したがって、司法書士が電子署名した登記申請であれば、出生の年月日等を証する情報を自動的に省略できると考えてはいけません。

本人について規則の要件を満たす電子証明書が提供されているかどうかを確認する必要があります。

 

8．登記委任状に検索用情報同時申出についての委任も必要なのか

司法書士が所有権移転登記を代理申請する場合、検索用情報の申出についても、委任状に独立した委任事項を記載する必要があるのでしょうか。

 

8-1．登記申請の委任があれば、独立した委任までは必要ない

令和8年9月16日現在の検索用情報Q&A問12は、検索用情報同時申出について、登記申請に係る委任がされていれば足り、申出について独立した委任が必要ではないとの理解を肯定しています。

したがって、司法書士が所有権移転登記について委任を受けている場合、検索用情報同時申出のために、必ず別個の委任状を取得しなければならないわけではありません。

 

また、通常の登記委任状とは別に検索用情報同時申出の委任事項を追加しなければ、直ちに代理権限が不足するという取扱いでもありません。

 

8-2．ただし、本人から情報が正確に伝達されている必要がある

同じ問12には、重要な留保があります。

それは、登記申請に係る委任に基づいて申請情報の内容とする電子メールアドレス等の検索用情報については、申請人から代理人へ確実に伝達されていることが前提になるという点です。

 

例えば、司法書士が買主の生年月日やメールアドレスを推測して記載することはできません。

また、住民票等に記載されていない氏名の振り仮名についても、本人に確認せず、司法書士が独自の判断で決めるべきではありません。

国籍等についても、本人からの申出内容と証明資料を確認する必要があります。

独立した委任が不要であることと、申請情報を正確に確認する必要があることは別です。

 

8-3．単独申出では代理権限の取扱いが異なる

検索用情報同時申出は、対象となる登記申請に伴って行われます。

 

これに対し、既に所有権登記名義人となっている人が、登記申請とは別に検索用情報を申し出る場合には、単独申出となります。

単独申出を代理人が行う場合は、その申出について代理権限を証する情報が必要です。

したがって、同時申出で独立した委任が不要とされる取扱いを、単独申出にそのまま適用することはできません。

単独申出の委任状や司法書士の職印等については、第3回で詳しく取り上げます。

 

8-4．委任状に国籍等が書かれていても、国籍証明にはならない

なお、国籍等Q&A問22は、代理権限証明情報に国籍等が明記されていても、それを国籍等を証する情報として利用することはできないとしています。

登記委任状は代理権限を証明する書類であり、国籍等を証明する書類ではないからです。

この点については、第1回で詳しく説明しています。

 

9．電子メールアドレスがない場合・申し出たくない場合

電子メールアドレスについては、従来の住所等変更登記義務化連載でも取り上げました。

今回は、検索用情報同時申出の際に必要となる取扱いに絞って整理します。

 

9-1．申し出ることができるのは本人のみが利用するメールアドレス

令和8年9月16日現在の検索用情報Q&A問5は、申し出ることができる電子メールアドレスを、本人のみが現に利用するものに限定しています。

したがって、本人がメールアドレスを持っているにもかかわらず、親族等のメールアドレスを申し出ることは、原則として認められません。

また、共有者がそれぞれ同じ電子メールアドレスを申し出た場合についても、問7は修正を求めることが相当であるとの理解を肯定しています。

 

9-2．メールアドレスがない場合

メールアドレスを持っていない人については、その旨を申請情報の内容とする取扱いです。

 

また、問5は、メールアドレスを持っていても、電子メールをほとんど利用しておらず、スマート変更登記の意思確認のための通知に気付かない可能性がある場合について、メールアドレスを有しない者と同視できる場合があるとしています。

その場合には、メールアドレスを有しない旨を申請情報の内容とするよう案内して差し支えないとされています。

これは、単にメールアドレスを持っているかどうかという形式だけで判断するものではありません。

 

9-3．メールアドレスを申し出なかった場合

検索用情報Q&A問6は、メールアドレスも、メールアドレスを有しない旨も申請情報に記載されていない場合について、まず申出を促す取扱いを示しています。

そのうえで、促しに応じない場合や、メールアドレスを有しない旨の回答があった場合には、その旨を記録して登記を実行し、メールアドレス以外の検索用情報を管理ファイルへ記録する取扱いです。

 

ただし、申請情報の内容等から、メールアドレスの提供を拒否する意思が明らかな場合には、改めて申出を促すことなく登記を実行して差し支えないとされています。

 

法定代理人によって登記申請がされた場合も、同様の取扱いが示されています。

 

このように、メールアドレスがない場合と、国籍等を証する資料が不足している場合とでは、取扱いの根拠や補正の内容が異なります。

 

10．検索用情報を申し出なかった場合、所有権移転登記は却下されるのか

ここは今回の記事の中心的な論点の一つです。

検索用情報の申出に不備がある場合でも、それだけで所有権移転登記そのものが却下されるわけではありません。

ただし、申出をしなくても構わないという意味ではありません。

 

10-1．検索用情報全体の申出がない場合

令和8年9月16日現在の検索用情報Q&A問11は、同時申出をすべき登記申請であるにもかかわらず、検索用情報の申出がない場合について説明しています。

この場合、登記官は、まず申請人又は代理人に対して申出を促す取扱いです。

それでも申出がされない場合には、その旨を記録したうえで登記を実行する取扱いが示されています。

 

ここで重要なのは、検索用情報の申出に不備があることと、所有権移転登記等の申請自体に不備があることを区別している点です。

 

また、令和8年10月29日更新の法務省公式案内は、令和8年10月5日以降、同時申出をすべき登記申請で検索用情報の申出がなかった場合でも、登記官が職権で、登記申請時に提供された情報に基づき、検索用情報を検索用情報管理ファイルに記録することを案内しています。

つまり、検索用情報の申出が行われなかった場合にも、登記官による記録が予定されています。

 

10-2．国籍等だけが申し出られていない場合

令和8年9月4日付民二872号通達第2の2(1)クは、国籍等が申請情報として提供されていない場合について、補正を求める取扱いを定めています。

 

国籍等Q&A問8は、申請情報に「国籍等の情報は提供しない」などと明示されている場合でも、まず補正を求める必要があるとしています。

したがって、申請人が国籍等を申し出ない意思を明確にしているからといって、当然に補正手続を省略できるわけではありません。

 

また、国籍等Q&A問9は、他の添付情報から日本国籍であることが明らかな場合でも、まず申請情報の補完を求めるべきとしています。

「登記官が国籍を確認できること」と「申請人が国籍等を申し出ること」は、別の問題です。

 

10-3．国籍等を証する情報が提供されていない場合

申請情報には「国籍等　日本」などと記載されていても、それを証する情報が提供されていない場合があります。

 

国籍等Q&A問14は、この場合に補正を求めたものの、登記官が定めた期間内に補正がされなければ、その後の手続を進めて差し支えないとの取扱いを示しています。

つまり、国籍等を証する情報が不足している場合には、まず補正を求めます。

そのうえで、補正されなかった場合には、登記官が申請情報及び添付情報から確認できる国籍等を記録することになります。

 

10-4．本人による原本相違証明がない場合

国籍等を証する情報として、旅券や在留カード等の写しを提出する場合には、申出人本人による原本相違証明が必要です。

 

しかし、申請代理人である司法書士だけが原本相違証明を行い、本人による証明がない場合があります。

国籍等Q&A問25は、この場合に本人による証明を求める取扱いを示しています。

そして、補正されなかった場合には、代理人による原本相違証明がされた資料を参考として、登記官が確認できた国籍等を記録することになるとされています。

 

これは、最初から代理人による原本相違証明だけで足りるという意味ではありません。

本来必要な証明がなく、補正されなかった場合の登記官側の処理です。

 

10-5．国籍等の補正に応じないことだけでは登記申請を却下できない

国籍等Q&A問7は、同時申出の場合に、国籍等の補正に応じないことを理由として登記申請を却下することはできないとの理解を肯定しています。

したがって、国籍等の申出や証明に不備があっても、それだけを理由に所有権移転登記そのものを却下することはできません。

 

また、検索用情報Q&A問18によれば、出生年月日等を証する情報に不備がある場合も、補正に応じなかったことだけを理由として、同時申出そのものを独立して却下する取扱いは想定されていません。

同問では、検索用情報同時申出について独立した却下の定めがない理由として、通常は住所証明情報と兼用できる資料から正しい検索用情報を確認できることや、申出に対する応答に行政処分性はないと考えられることが挙げられています。

 

ただし、所有権移転登記について、登記原因証明情報や登記識別情報、印鑑証明書その他の登記申請自体に必要な要件に不備がある場合は別問題です。

検索用情報の不備によって登記を却下できないという取扱いを、登記申請に関するあらゆる不備について一般化することはできません。

 

10-6．国籍等を確認できない場合の内部記録

国籍等について、登記官が具体的な国籍を確認できない場合には、通達で定められた内部記録区分が使用されます。

 

例えば、日本国籍ではないことは確認できても、どの国籍等に該当するか分からない場合には「日本以外」、日本国籍かどうかも含めて判明しない場合には「国籍不明」と記録されることがあります。

 

ただし、これらは登記官側の便宜的な内部記録方法です。

申請人が自由に選んで申し出る項目ではありません。

この点については、第1回の記事で詳しく説明しています。

 

10-7．単独申出では補正されなければ申出自体が却下される

検索用情報同時申出と単独申出では、不備が補正されなかった場合の取扱いが異なります。

 

同時申出の場合、検索用情報の不備だけを理由に所有権移転登記等を却下することはできません。

 

一方、単独申出については、申出自体に不備があり、必要な補正がされなければ、その申出が却下されることがあります。

 

国籍等Q&A問13も、単独申出に不備があり、補正に応じない場合には、申出内容から国籍等が判明していても申出を却下する取扱いを示しています。

 

したがって、同時申出における柔軟な記録の取扱いを、単独申出にそのまま当てはめることはできません。

この問題は次回詳しく検討します。

 

11．登記申請を取り下げた場合、検索用情報同時申出はどうなるのか

検索用情報同時申出は、対象となる登記申請と一体的に行われます。

そのため、登記申請を取り下げた場合の取扱いも問題になります。

 

11-1．同時申出の立件時期

検索用情報Q&A問19では、検索用情報同時申出の立件について、登記申請の調査と並行して検索用情報の提供の有無を確認し、登記申請の調査完了と併せて立件することを想定しているとされています。

そのため、同時申出の立件日は、登記申請の受付日と必ずしも一致しません。

登記申請の受付と異なる日に立件しても差し支えない取扱いです。

ただし、これは登記所内部の処理時期に関する説明であり、申請人が同時申出を後から自由に行ってよいという意味ではありません。

 

11-2．登記申請を取り下げた場合

検索用情報Q&A問20は、登記申請が取り下げられた場合には、検索用情報同時申出も取り下げられたものとみなされるとの理解を肯定しています。

したがって、所有権移転登記の申請を取り下げたにもかかわらず、検索用情報同時申出だけが独立して残るという取扱いではありません。

検索用情報を改めて申し出る場合には、対象となる登記申請に伴う同時申出を行うか、要件に応じて単独申出を検討することになります。

 

11-3．登記が実行された場合の記録

不動産登記規則158条の39第5項は、検索用情報同時申出があった場合に、その申出に係る申請に基づく登記をしたとき、登記官が職権で検索用情報管理ファイルに所要の情報を記録するものと定めています。

つまり、対象となる登記申請の処理と、検索用情報管理ファイルへの記録は関連付けられています。

 

11-4．検索用情報は登記完了証に記載されるのか

検索用情報Q&A問21は、電子メールアドレス等、登記記録に記録すべきでない検索用情報について、登記申請に係る登記完了証に記載しないとの理解を肯定しています。

したがって、電子メールアドレスや国籍等の検索用情報が、登記完了証にそのまま表示されるわけではありません。

 

また、検索用情報の申出手続については、登記申請の登記完了証とは別に、申出手続が完了した旨の連絡が予定されています。

登記完了証と検索用情報の申出手続完了に関する通知は、区別して理解する必要があります。

 

12．司法書士実務で使う検索用情報同時申出のチェック表

最後に、実際の所有権移転登記等を受任した際に確認できるよう、今回の内容を整理します。

 

12-1．同時申出の対象者・対象登記

 

確認事項	確認する内容
対象となる登記か	所有権保存・移転、一定の所有権更正、合体による登記等か
所有権登記名義人となるか	今回の登記によって所有権登記名義人となる者か
自然人か	法人は対象外
登記の申請人か	登記名義人になるだけでは足りない
代位申請ではないか	被代位者が申請人でなければ同時申出の対象外
死亡者名義への登記ではないか	既に死亡した者は申請人ではない
国外居住者ではないか	国外居住者も対象。証明資料の違いに注意
過去に申出済みか	申出済みであっても今回の対象登記では再申出が必要
連件申請か	各申請について申出の要否を確認

 

12-2．申請情報として提供する検索用情報

 

項目	確認内容
氏名	登記申請人本人の情報か
氏名の振り仮名等	日本人の振り仮名又は外国人のローマ字氏名等を確認したか。　 通称名の場合の例外にも注意
住所	登記申請情報との整合性はあるか
出生の年月日	生年月日を確認したか
電子メールアドレス	本人のみが現に利用するものか。 ない場合の取扱いを確認したか
国籍等	国籍等を証する情報と整合しているか

 

12-3．添付情報と省略の確認

 

確認事項	注意点
出生の年月日等を証する情報	住民票の写し等と兼用できるか
住民票に振り仮名がない	特段の疑義がなければ 申請情報の振り仮名による記録が認められる
古い戸籍の附票	出生年月日の記載がなければ別途証明情報が必要
住民票コード	出生の年月日等を証する情報の省略を確認
日本国籍の確認	住基ネットで日本国籍を確認できた場合 の添付省略を検討
電子証明書	規則158条の39第3項及び373号通達の要件を確認
国籍等を証する情報	日本人・外国人の必要資料を確認
旅券・在留カード等の写し	本人の原本相違証明、有効性、訳文等を確認
海外居住者	住所証明と出生年月日・国籍等の証明を区別

 

12-4．代理権限・申出漏れ・補正

 

確認事項	取扱い
登記委任状	登記申請の委任があれば、 同時申出について独立した委任までは不要
検索用情報の確認	本人から司法書士へ正確に伝達されていることが前提
国籍等の申出がない	まず補正を求める取扱い
国籍証明資料が不足	補正を求める。補正されなかった場合の内部記録に注意
原本相違証明がない	本人による証明を求める
出生年月日の証明が不足	補正を求める。 補正されなければ申出がない場合と同様に処理
補正に応じない	検索用情報の不備だけでは所有権移転登記等を却下できない
登記申請を取り下げる	同時申出も取り下げられたものとみなされる

 

この確認表は、法務省が定めた統一的なチェックリストではなく、不動産登記規則158条の39及び関係通達・質疑事項集を踏まえて、司法書士実務のために整理したものです。

 

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検索用情報同時申出で重要なのは「対象登記」「申請人」「証明情報」の区別

検索用情報同時申出の実務では、国籍等を申請書に記載することだけに注意が向きがちです。

しかし、実際にはそれ以前に確認すべき事項があります。

 

まず、今回の登記が同時申出の対象となる登記なのか。

 

次に、所有権登記名義人となる者が、当該登記の申請人でもあるのか。

 

さらに、申し出る検索用情報について、どの証明情報が必要で、何を省略できるのか。

 

この順序で検討することが重要です。

 

また、検索用情報に不備があった場合でも、そのことだけを理由に所有権移転登記等を却下できないという取扱いがある一方、申請人には規則に基づいて検索用情報を申し出ることが求められています。

したがって、司法書士としては、申出の不備が登記の却下事由にならないことに依存するのではなく、必要な検索用情報と証明資料を適切に確認して申請することが基本になると考えます。

 

次回は、不動産登記規則158条の40に基づく検索用情報単独申出について、申出人の本人確認、司法書士の代理権限、複数管轄の不動産、添付情報の省略、電子申出、補正・却下などを詳しく取り上げます。

 

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主な参考法令・資料

・ 不動産登記規則158条の38・39・40

・ 不動産登記規則34条1項6号、36条4項、43条1項

・ 不動産登記法49条1項

・ 令和7年3月3日付法務省民二第373号通達「不動産登記規則等の一部を改正する省令の施行に伴う不動産登記事務の取扱いについて」

・ 不動産登記規則の一部を改正する省令（令和8年3月31日法務省令第23号）

・ 令和8年9月4日付法務省民二第872号通達「不動産登記規則の一部を改正する省令の施行に伴う不動産登記事務の取扱いについて」

・ 法務省民事局「検索用情報の申出に関する質疑事項集」（令和8年9月16日現在）

・ 法務省民事局「国籍等の申出に関する質疑事項集」（令和8年9月4日現在）

・ 法務省「検索用情報の申出について（職権による住所等変更登記関係）」（令和8年10月29日更新）

https://www.moj.go.jp/MINJI/minji05_00678.html