亡くなった親の不動産を全国から探せる？―所有不動産記録証明制度と「検索漏れ」の注意点を司法書士が解説

親が所有していた不動産、本当に全部分かっていますか？

相続が発生すると、まず被相続人がどのような財産を持っていたのかを調べる必要があります。

預貯金や株式だけでなく、不動産も重要な相続財産です。

自宅の土地と建物であれば、家族も存在を知っていることが多いでしょう。

 

しかし、不動産には、

• 昔購入した土地
• 遠方にある山林や農地
• 先代から相続した共有持分
• 自宅とは別に持っている私道持分

など、家族が存在を知らないものもあります。

 

しかも、従来の不動産登記制度では、不動産は「人ごと」ではなく土地・建物ごとに登記記録が作成されています。

そのため、

「父が全国に所有していた不動産を、父の名前から一括して全部検索してください」

という調査を法務局に依頼する制度はありませんでした。

 

その結果、相続人が把握していなかった土地について相続登記がされず、長期間放置されることが問題となっていました。

法務省も、こうした登記漏れを防止することを制度創設の理由として説明しています。

 

そこで、令和8年2月2日から始まったのが、

「所有不動産記録証明制度」

です。

ただし、この制度には非常に重要な注意点があります。

全国から検索できることと、被相続人名義のすべての不動産が必ず抽出されることは、同じではありません。

今回は、この点まで詳しく見ていきます。

 

所有不動産記録証明制度とは？

所有不動産記録証明制度は、登記官が、特定の人が所有権の登記名義人として記録されている不動産を検索し、その結果を一覧的に証明する制度です。

令和8年2月2日に施行されました。

 

相続の場合でいえば、

「亡くなった父の氏名・住所などを検索条件にして、父が所有権の登記名義人になっている不動産を調べる」

という使い方ができます。

 

従来は不動産の所在をある程度把握してから個別に登記情報を調べる必要がありました。

新制度によって、「人を起点として所有不動産を探す」ことが大幅に行いやすくなったわけです。

これは相続財産調査にとって非常に大きな制度変更です。

 

なぜ相続登記の義務化と一緒に整備されたのか

相続登記は、令和6年4月1日から義務化されています。

原則として、不動産を相続したことを知った日から3年以内に相続登記を申請する必要があります。

しかし、ここには一つ根本的な問題があります。

相続人が不動産の存在そのものを知らなければ、相続登記を申請することもできません。

実際、従来は全国の不動産から特定人名義のものを抽出する仕組みがなかったため、相続人が把握していない土地について相続登記がされないまま放置されることが問題になっていました。今回確認した相続実務資料でも、この「被相続人名義の不動産の把握」と「登記漏れ防止」が、新制度の重要な役割として説明されています。

 

所有不動産記録証明制度は、

「相続登記をしてください」という義務化だけでなく、「どの不動産を相続登記すべきなのかを調べやすくする」ための制度

でもあるわけです。

 

誰でも他人の不動産を調べられる制度ではない

全国の不動産を人から検索できると聞くと、

「知人や取引先がどれだけ不動産を持っているか調べられるの？」

と思われるかもしれません。

 

そのような制度ではありません。

所有不動産記録証明書を請求できるのは、基本的に、

1. 所有権の登記名義人本人
2. その相続人その他の一般承継人

です。

代理人による請求も可能です。民二第81号通達も、本人又は相続人その他の一般承継人に請求人を限定し、登記名義人と請求人との関係を確認する仕組みとしています。

したがって、相続人が亡くなった親について請求することはできますが、無関係な第三者が他人の資産調査目的で自由に利用することはできません。

 

全国どこの法務局でも請求できる

所有不動産記録証明書は、不動産所在地を管轄する法務局を一つずつ回って請求する必要はありません。

全国すべての法務局・地方法務局・支局・出張所で請求できます。

 

請求方法は、

• 窓口での書面請求
• 郵送による書面請求
• オンライン請求

があります。民二第81号通達でも、すべての登記所を請求先とし、書面請求と電子請求の双方を定めています。

 

オンライン請求の場合には注意点もあります。

添付情報もオンラインで提供する必要があり、

「申請だけオンラインで行い、戸籍などの紙書類を後から法務局へ郵送する」

という方法は認められていません。

 

一番重要なのは「検索条件」

ここからが、この制度を利用するときの最も重要な部分です。

所有不動産記録証明制度は、

法務局がその人の人生をすべて調査したうえで、不動産を自動的に探してくれる制度ではありません。

 

請求書に記載した、

氏名・名称と住所等の「検索条件」

を使って検索します。

民二第81号通達でも、不動産を検索するために必要な情報として、所有権登記名義人の氏名又は名称と住所を提供するものとされています。外国人の場合にはローマ字氏名、法人の場合には会社法人等番号を追加でき、これは「検索の網羅性を向上させる」ためとされています。

ここを理解しないと、

「所有不動産記録証明書を取ったから、これで父の不動産は全部分かった」

と誤解する可能性があります。

 

死亡時の住所だけで検索すれば十分？

例えば、父が生前、

 

① 東京都練馬区豊玉北
↓
② 東京都中野区中央
↓
③ 東京都杉並区高円寺南

 

と転居していたとします。

死亡時の住所は杉並区高円寺南です。

ところが、30年前に購入した土地の登記記録には、

東京都練馬区豊玉北

という昔の住所がそのまま残っているかもしれません。

その状態で、

氏名：甲野太郎
住所：東京都杉並区高円寺南……

だけを検索条件にしたらどうなるでしょうか。

法務省は、

登記記録上の氏名・住所と検索条件が異なる場合には、所有不動産が存在していても検索結果として抽出されない場合がある

と明確に注意喚起しています。

つまり、

現在住所・死亡時住所だけで検索すれば必ず十分とは限りません。

 

過去の住所も検索条件にできる

そこで重要になるのが、旧住所です。

法務省は、現在の氏名・住所だけでなく、過去の氏名・住所も検索条件として追加できることを明示しています。

先ほどの例であれば、

• 東京都杉並区高円寺南……
• 東京都中野区中央……
• 東京都練馬区豊玉北……

をそれぞれ検索条件とすることを検討します。

また、婚姻や離婚などによって氏が変わっている場合には、過去の氏名も重要になる場合があります。

ここが所有不動産記録証明制度の実務上のポイントです。

「どの住所・氏名で検索するか」によって、検索結果の網羅性が変わる可能性があります。

 

法務省は検索方法まで公開している

法務省は、所有不動産記録証明制度についてシステム上の検索仕様も公開しています。

 

自然人などの氏名・住所検索では、例えば、

• 氏名又は名称が前方一致し、住所の市区町村まで一致
• 氏名又は名称が前方一致し、住所の末尾5文字が一致

するものを候補として抽出します。

 

外国人についてローマ字氏名を検索条件に加えた場合にはローマ字氏名の完全一致を利用し、法人について会社法人等番号を追加した場合には会社法人等番号の完全一致で検索します。

 

また、異体字についても一定の文字変換を行って検索する仕組みがあります。

例えば、同じ読み方でも字形が異なる文字について、一定の範囲で検索の網羅性を高める仕組みです。

ただし、法務省自身が、

すべての異体字が変換されるわけではなく、氏名・住所等による検索である以上、検索結果の網羅性には限界がある

としています。

 

同姓同名の別人の不動産が出ることもある

検索漏れとは反対の問題もあります。

氏名と住所等によって候補を抽出するため、条件によっては、

同姓同名の別人が所有する不動産が検索結果に含まれる可能性

があります。

 

法務省も、検索条件が一致する同名異人の不動産が抽出される場合があるとしています。

そのため、一覧に出てきたからといって、

「これは間違いなく父の土地だ」

と直ちに決めつけるのではなく、必要に応じて個別の登記記録等を確認することになります。

 

昔の住所を検索するには、その住所が本人のものだと証明する

過去の住所や氏名を自由に書いて検索してもらえるわけではありません。

過去の住所・氏名を検索条件にする場合には、

それが本人又は被相続人の過去の住所・氏名であることを証する資料

が必要になります。

 

法務省は例として、

• 戸籍・除籍関係書類
• 住民票の写し
• 戸籍の附票の写し

などを挙げています。相続人が被相続人について請求する場合には、相続関係を証する戸籍や法定相続情報一覧図等も必要になります。

民二第81号通達も、検索条件として出した氏名・住所が請求人又は被承継人のものであることについて、変更前の氏名・住所を含め、公務員が職務上作成した情報等で証明する仕組みを定めています。

 

古すぎて住民票や戸籍の附票が取れない場合は？

相続実務では、ここが問題になることがあります。

例えば、数十年前の住所について、

「登記簿には昔の住所が載っているが、その住所までつながる住民票や戸籍の附票がもう取得できない」

というケースです。

 

民二第81号通達は、このような場合について興味深い取扱いを定めています。

相続人が請求するケースで、

• 所有権登記名義人である被相続人の登記記録上の住所と、戸籍謄本等に記載された本籍が異なる
• 被相続人の住民票の写し又は戸籍の附票を提出できない

場合には、

「登記名義人と戸籍謄本等に記載された被相続人は同一人である」旨の請求人の上申書に、請求人の印鑑証明書を付けることで同一性を認めて差し支えない

とされています。

 

これは、

「古い住所を証明する資料がなければ、何でも上申書で済む」

という意味ではありません。

あくまで通達が示した一定の条件を満たす場合の取扱いです。

しかし、古い相続案件では住民票や戸籍の附票が取得できないこともありますので、実務上重要な救済的取扱いといえます。

 

検索条件を増やすと手数料も増える

旧住所を検索条件に追加すれば、検索の網羅性を高められる可能性があります。

ただし、検索条件ごとに手数料がかかります。

令和8年8月現在の法務省公式の手数料は次のとおりです。

 

請求方法	交付方法	1検索条件・1通当たり
書面請求	窓口・郵送	1,600円
オンライン請求	郵送交付	1,500円
オンライン請求	窓口交付	1,470円

 

例えば、

1. 現在住所
2. 旧住所A
3. 旧住所B
4. 旧住所C

の4検索条件を指定し、書面請求で各1通を請求する場合には、

4検索条件 × 1通 × 1,600円＝6,400円

となります。

 

これは法務省自身が示している計算例です。

つまり、

過去住所をどこまで検索条件に追加して網羅性を高めるか

と、

その分だけ手数料が増えること

の両方を考える必要があります。

 

「全国検索」でも検索対象にならない不動産がある

もう一つ重要な注意点があります。

全国検索だからといって、すべての不動産登記記録が対象になるわけではありません。

 

所有権の登記がされていない不動産

検索対象となるのは、所有権の登記がされている不動産です。

例えば、土地・建物について表題部だけが作成され、所有権に関する登記がされていない場合には検索対象になりません。

 

コンピュータ化されていない登記簿

また、登記簿がコンピュータ化されていない不動産についても、システムによる検索結果としては抽出されません。

 

このため、

「所有不動産記録証明書に載っていない＝その人名義の不動産が全国に絶対に存在しない」

とは言い切れません。

 

検索漏れが起こり得る理由を整理すると

原因	どういう問題が起こる？
登記上の住所と検索条件が違う	古い住所のまま登記された不動産が抽出されない場合がある
登記上の氏名と検索条件が違う	旧氏などで登記された不動産が抽出されない場合がある
異体字	一定の変換検索は行われるが、すべての異体字を完全に検索できるわけではない
所有権登記がない	表示に関する登記だけの不動産は対象外
登記簿がコンピュータ化されていない	システム検索の対象外
検索時点で登記に反映されていない	審査中の登記申請などは証明書に反映されない場合がある

 

法務省も、所有不動産記録証明書は請求された検索条件に基づく検索結果を証明するものであり、検索の網羅性には限界があることを明記しています。

 

「該当なし」と書かれていれば、本当に不動産はない？

検索条件に該当する不動産がなければ、

該当する記録がない旨の所有不動産記録証明書

が交付されます。

 

民二第81号通達でも、記録がない場合にはその旨を証明することが定められています。

しかし、ここまで説明してきたように、

• 昔の住所を検索していなかった
• 旧氏を検索していなかった
• 所有権登記がされていなかった
• 登記簿がコンピュータ化されていなかった

などの事情があり得ます。

 

したがって、

「該当なし」という証明は、指定した検索条件等による検索で該当する記録がなかったことの証明であって、全国に絶対にその人名義の不動産が存在しないことを保証する証明ではありません。

また、不動産が抽出されなかった場合でも手数料は返還されません。

 

所有不動産記録証明書には何が載る？

名称から、

「不動産の登記事項が全部一覧になって出てくる」

と思うかもしれません。

 

そうではありません。

所有不動産記録証明書で証明されるのは、登記記録に記録された事項のうち、

• 不動産所在事項
• 不動産番号

です。

記録がなければその旨が記載されます。民二第81号通達もこの証明事項を明示しています。

 

したがって、所有不動産記録証明書だけでは、

• 詳細な所有権の内容
• 共有持分
• 抵当権
• 差押え
• 所有権を取得した原因
• 受付年月日・受付番号

など、通常の全部事項証明書に記載される権利関係全体を確認することはできません。

 

所有不動産記録証明書は、

「どの不動産を詳しく調べる必要があるのかを発見する入口」

と考えると分かりやすいでしょう。

見つかった不動産については、改めて個別の登記事項証明書や登記情報を確認していきます。

 

相続財産調査は、この証明書だけで終わる？

非常に便利な制度ですが、

所有不動産記録証明書だけですべての相続不動産調査が完結するわけではありません。

 

例えば、

• 固定資産税の納税通知書
• 名寄帳などの固定資産関係資料
• 登記識別情報や権利証
• 売買契約書
• 過去の相続関係書類
• 家族からの聞取り
• 個別の登記事項証明書

なども、状況に応じて確認する価値があります。

 

特に有効なのは、

「所有不動産記録証明書に出てきた不動産」と「手元にある不動産資料」を照合すること

です。

 

例えば、

固定資産税資料には載っているのに、所有不動産記録証明書には出てこない

といったことがあれば、住所・氏名など検索条件を見直すきっかけにもなります。

 

新制度は従来の財産調査をすべて置き換えるものというより、相続不動産の見落としを減らすための非常に有力な新しい調査手段と考えるのがよいでしょう。

 

相続前に本人が利用することもできる

所有不動産記録証明制度は、亡くなった人の不動産を相続人が調べるためだけの制度ではありません。

所有権の登記名義人本人も請求できます。

そのため、

「自分が全国にどんな不動産を所有しているか一度整理したい」

という場合にも利用できます。

 

例えば、

• 遺言書を作成する前
• 相続対策を始める前
• 高齢になり財産を整理するとき

などにも利用価値があります。

 

法人も自己名義の所有不動産について請求できます。

 

所有不動産記録証明制度のよくある質問

Q1　亡くなった親の不動産を全国から調べることができますか？

できます。

相続人は、被相続人について所有不動産記録証明書を請求できます。

不動産所在地ごとに個別の法務局へ請求する必要はありません。

 

Q2　全国の法務局を一つずつ回る必要がありますか？

ありません。

全国の法務局・地方法務局・支局・出張所で請求できます。

書面、郵送、オンラインによる請求が可能です。

 

Q3　所有不動産記録証明書を取れば、親名義の不動産は全部分かりますか？

必ず全部分かるとは限りません。

検索は氏名・住所等の検索条件に基づくため、登記記録上の住所と検索条件が違っている場合などには抽出されないことがあります。

また、所有権登記のない不動産やコンピュータ化されていない登記簿も検索対象外です。

 

Q4　死亡時の住所だけで検索すれば十分ですか？

必ずしもそうではありません。

過去に何度か転居している場合、昔取得した不動産の登記記録に旧住所が残っていることがあります。

そのため、旧住所も検索条件に追加することを検討する場合があります。

 

Q5　昔の住所を検索条件にすると手数料は増えますか？

増えます。

所有不動産記録証明書の手数料は検索条件ごとに発生します。

令和8年8月現在、書面請求では1検索条件・1通につき1,600円です。

 

Q6　古すぎて住民票や戸籍の附票が取得できない場合は？

一定の場合には、民二第81号通達により、被相続人の登記上住所と戸籍上の被相続人との同一性について、請求人の印鑑証明書付き上申書を利用できる取扱いがあります。

ただし、いつでも上申書だけで足りるという制度ではなく、通達が定める条件を満たす必要があります。

 

Q7　他人の所有不動産を調べることはできますか？

無関係な第三者が自由に請求することはできません。

所有権登記名義人本人又はその相続人その他の一般承継人が請求できる制度です。

 

Q8　証明書に「該当なし」と書かれていれば、不動産は絶対にありませんか？

絶対的な不存在証明ではありません。

指定した検索条件等による検索結果として該当する記録がなかったことを証明するものです。

検索条件や検索対象外の不動産の存在には注意が必要です。

 

Q9　抵当権や共有持分まで一覧で分かりますか？

所有不動産記録証明書で証明される中心的な事項は、不動産所在事項と不動産番号です。

具体的な権利関係については、見つかった不動産ごとに登記事項証明書等を確認します。

 

Q10　司法書士に請求を依頼できますか？

代理人による請求が認められているため、司法書士に依頼することも可能です。

その場合には委任状等が必要となり、相続人からの請求であれば、相続関係や被相続人の過去住所等をどのような資料で証明するかを個別に確認していきます。

 

まとめ―便利な「全国検索」だからこそ検索条件が重要

令和8年2月2日に始まった所有不動産記録証明制度によって、相続人が亡くなった人名義の不動産を全国規模で調べることが大幅に行いやすくなりました。

従来は、人の名前を起点として全国の不動産を調べる制度自体がありませんでした。

その意味では、相続財産調査にとって非常に大きな前進です。

一方で、この制度を使う際には、

「全国から検索できる」＝「すべての不動産が必ず出てくる」

ではないことも理解しておく必要があります。

特に重要なのは、

• 登記記録上の住所と検索条件が違えば抽出されない場合がある
• 過去住所や旧氏を検索条件に追加できる
• 検索条件を増やすと手数料も増える
• 所有権登記のない不動産は検索対象外
• コンピュータ化されていない登記簿も対象外
• 同名異人の不動産が抽出される場合もある
• 「該当なし」は絶対的な不動産不存在の証明ではない

という点です。

特に相続では、被相続人が何度も転居していたり、何十年も前に不動産を取得していたりすることがあります。

どの氏名・住所を検索条件として指定するのか。

ここが、この制度を有効に使ううえで重要になります。

所有不動産記録証明書は、相続不動産調査を完結させる「魔法の一枚」ではありません。

しかし、他の相続資料と組み合わせることで、これまで見落とされやすかった不動産を発見するための非常に強力な調査手段になったといえるでしょう。

相続登記を行う際に、

「亡くなった親が他にも土地を持っていたかもしれない」
「何度も引っ越していて、どの住所で登記されているか分からない」
「古い住所の住民票や戸籍の附票が取得できない」
「相続登記をする前に所有不動産を一度整理しておきたい」

という場合には、所有不動産記録証明制度も含めて、相続財産の調査方法を検討するとよいでしょう。

 

中野司法書士事務所では、相続登記だけでなく、相続人・相続財産の調査を含む相続手続についてご相談いただけます。