相続登記義務化｜古い相続は令和9年3月31日まで？3年の期限と起算点を解説

令和6年4月1日から、相続登記の申請が義務化されています。

この制度について、これから特に意識しておきたいのが令和9年3月31日という日です。

親や祖父母が亡くなったのが何年も前であっても、令和6年4月1日より前に発生した相続だからという理由だけで、相続登記義務化の対象外になるわけではありません。

 

一方で、

「昔の相続は、すべて令和9年3月31日まで」

と理解するのも正確ではありません。

相続登記の「3年」は、単純に被相続人の死亡日から数える制度ではなく、自分について相続が開始したことと、その不動産の所有権を取得したことを知った時期が関係します。

 

今回は、古い相続について、なぜ令和9年3月31日という期限が出てくるのか、また、なぜすべての古い相続について一律にその日が期限になるわけではないのかを整理します。

なお、相続登記義務化の基本的な制度については、以前の記事「相続登記の義務化とは？相続税がかからなくても不動産の名義変更が必要です」で説明しています。

今回は、その中でも施行前の相続と3年の起算点に絞って掘り下げます。

 

令和6年4月1日より前の相続も義務化の対象です

相続登記が義務化されたのは令和6年4月1日です。

しかし、対象になるのは、この日以降に発生した相続だけではありません。

 

令和3年法律第24号の附則には経過措置が設けられており、令和6年4月1日より前に相続が開始している場合にも、相続登記の申請義務が適用されます。

 

改正法附則第5条第6項は、施行日前に所有権の登記名義人について相続が開始した場合についても、不動産登記法76条の2を適用することを定めています。

 

法務省のマスタープランでも、令和6年4月1日より前に開始した相続によって不動産を取得した場合であっても、相続登記がされていなければ申請義務の対象になることが説明されています。

 

したがって、親が10年前、20年前に亡くなっており、現在も親名義のままになっている土地や建物がある場合、

「昔の相続だから今回の義務化とは関係ない」

とはいえません。

これは単なる法務省の運用ではなく、改正法附則に根拠のある経過措置です。

 

相続登記の「3年」は、死亡日から数えるわけではありません

相続登記義務の基本的な期限は、不動産登記法76条の2第1項に定められています。

条文では、

「自己のために相続の開始があったことを知り、かつ、当該所有権を取得したことを知った日から三年以内」

に所有権移転登記を申請しなければならないとされています。

ここには、二つの「知った」があります。

 

一つは、自分について相続が開始したことを知ること。

 

もう一つは、その不動産の所有権を自分が取得したことを知ることです。

 

したがって、

「被相続人が死亡した日から必ず3年」

という制度ではありません。

自分について相続が開始したことを知った日と、不動産を相続で取得したことを知った日が同じであれば、結果的に同じ時期から計算することになりますが、法律上の起算点は「死亡日」そのものではありません。

 

なぜ古い相続は「令和9年3月31日まで」といわれるのか

では、なぜ令和6年4月1日より前の相続について、令和9年3月31日までと説明されているのでしょうか。

改正法附則第5条第6項では、施行前に相続が開始していた場合について、不動産登記法76条の2第1項の「知った日」を、

「知った日又は第二号施行日のいずれか遅い日」

と読み替えています。

この「第二号施行日」が、相続登記義務化の施行日である令和6年4月1日です。

 

たとえば、平成の時代に親が亡くなり、令和6年4月1日より前から、自分について相続が開始したことと、その土地の所有権を相続によって取得したことの双方を知っていたとします。

この場合、実際に「知った日」は施行日より前です。

そこで経過措置により、後の日である令和6年4月1日を基準として3年を計算します。

その期限が、

令和9年3月31日

です。

 

法務省も、令和6年4月1日より前に相続したことを知った不動産で、相続登記がされていないものについては、令和9年3月31日までに相続登記をする必要があると案内しています。

つまり、令和9年3月31日という期限は、単に法務省が便宜的に決めた期限ではありません。

施行前の相続にも義務を適用しつつ、「知った日」と施行日の遅い方から3年を数えるという法律上の経過措置から生じる期限です。

 

古い相続でも、すべて令和9年3月31日が期限ではありません

ここは特に注意が必要です。

「令和6年4月1日より前に死亡した人の相続＝すべて令和9年3月31日まで」

ではありません。

改正法附則が基準にしているのは、「知った日」と令和6年4月1日のいずれか遅い日です。

 

したがって、相続そのものは令和6年4月1日より前に発生していても、不動産登記法76条の2第1項にいう「知った日」が令和6年4月1日より後であれば、その後の日が3年の起算点になります。

 

法務省も、令和6年4月1日より前に相続した未登記の不動産であっても、不動産を相続で取得したことを知った日が令和6年4月以降の場合は、その日から3年以内と案内しています。

 

したがって、古い相続の期限を確認するときは、

「被相続人がいつ亡くなったか」

だけを見ても、正確な期限が分からない場合があります。

確認すべきなのは、

「いつ、自分について相続が開始したことを知り、いつ、その不動産の所有権を取得したことを知ったのか」

です。

 

親が不動産を持っていたこと自体を知らなかった場合は？

この点について、法務省の「相続登記の申請義務化に関するQ&A」には明確な説明があります。

「亡くなった親が不動産を所有していたかもしれないが、よく分からない」という質問に対し、法務省は、

相続登記の義務は、特定の不動産を相続で取得したことを「知った日」からスタートするため、取得した不動産を具体的に知るまでは相続登記の義務はない

と説明しています。

 

したがって、親が亡くなったこと自体は以前から知っていても、令和6年4月1日より後になって初めて、これまで存在を知らなかった土地を相続で取得していたことを知った場合、その土地について一律に令和9年3月31日が期限になるとは限りません。

ここでも、その特定の不動産を相続で取得したことをいつ知ったのかが問題になります。

これは、あくまで相続登記義務の起算点についての説明です。

 

一方、相続登記漏れを防ぐためには、亡くなった方がどのような不動産の登記名義人になっていたのかを把握することも必要になります。

この調査をしやすくする制度として、令和8年2月2日から所有不動産記録証明制度が始まっています。

この制度については、後の回で、検索の仕組みだけでなく、その限界も含めて詳しく取り上げます。

 

古い相続の期限を整理すると

基本的な考え方を整理すると、次のようになります。

 

状況	3年の起算点・期限
令和6年4月1日より前から、 自分について相続が開始したことと、 その不動産の所有権を取得したこと の双方を知っていた	令和6年4月1日を基準として、 令和9年3月31日まで
相続は令和6年4月1日より前に発生したが、　 同日より後になって初めて、 その不動産を相続で取得したことを知った	その「知った日」から3年以内
令和6年4月1日以降に相続が発生した	自分について相続が開始したことと、　 その不動産の所有権を取得したこと の双方を知った日から3年以内

 

特に注意したいのは、2段目です。

古い相続だから令和9年3月31日まで、と死亡時期だけで期限を判断できない場合があります。

 

令和9年3月31日を過ぎたら、直ちに10万円の過料になるのか

相続登記の申請義務について、正当な理由がないのに申請を怠った場合には、法律上、10万円以下の過料の対象になります。

法務省Q&Aも、「10万円以下」の範囲で裁判所が過料額を決定すると説明しています。

 

ただし、

「期限を1日過ぎたら、自動的に10万円の過料が科される」

という制度ではありません。

 

登記官による催告や裁判所への通知など、過料に至るまでには別の手続があります。

この点は、次回、

「3年を過ぎたらすぐ10万円？―催告から過料通知まで」

として詳しく取り上げます。

 

古い相続では「死亡日」だけで期限を判断しない

令和6年4月1日より前に発生した相続も、相続登記義務化の対象になります。

施行前から、自分について相続が開始したことと、その不動産の所有権を取得したことの双方を知っており、相続登記が未了であれば、令和9年3月31日が期限です。

 

しかし、すべての古い相続について一律にその日が期限になるわけではありません。

相続登記義務の3年を考えるときに確認すべきなのは、

「いつ亡くなったか」だけではなく、「いつ相続の開始を知り、いつその不動産の所有権を取得したことを知ったのか」

です。

昔の相続だからという理由で義務化の対象外になるわけでもなく、逆に、昔の相続だからという理由だけで必ず令和9年3月31日が期限になるわけでもありません。

まずは、この二つを区別して考えることが、古い相続について期限を確認する出発点になります。